Những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai?

Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc tài sản hình thành trong tương lai.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu thuộc các dự án đầu tư khu chung cư, khu nhà đô thị.

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm có:

a) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

b) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

2. Những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai?

Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với nhà ở có sẵn. Các rủi ro đến từ các nhà ở dự án thường nhiều hơn:

Thứ nhất, đối với nhà ở dự án, khi còn đang trong giai đoan khởi công, xây dựng, người mua được xem bản vẽ, thiết kế nhưng liệu sau khi hoàn thành công trình, sản phẩm nhận được có giống như bản vẽ thiết kế?

Thứ hai, chủ đầu tư nhận tiền từ người mua sau đó bỏ trốn, không tiến hành xây dựng, hoàn thiện công trình.

Thứ ba, rủi ro về tài chính. Công trình đang xây dựng nhưng tiền đầu tư không tiếp tục rót về. Theo Điều 56, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2015, chủ đầu tư bắt buộc phải có Bảo Lãnh Ngân Hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Khoản phí bảo lãnh là chủ đầu tư trả, nhưng thực tế họ đã tính cả vào giá bán, nên suy cho cùng cũng là tự tiền của người mua đóng phí bảo lãnh. Ngân hàng sẽ không có trách nhiệm gì với người mua nếu không có văn bản xác nhận về các điều khoản bảo lãnh được ký bởi ngân hàng phát hành cho người mua nhà. Vì vậy. người mua cần yêu cầu ký kết một văn bản có giá trị pháp lý để chứng minh trách nhiệm của Ngân hàng Bảo lãnh với người mua nhà. Việc này giúp người mua kiểm soát được rủi ro nếu chẳng may không đủ nguồn tài chính để hoàn thành nhà.

Tuy nhiên, có rất nhiều chủ đầu tư trốn tránh việc bảo lãnh này. Như vậy nếu xảy ra vấn đề, chủ đầu tư là người phải bồi hoàn cho người mua. Nhưng vấn đề là, dù có lấy được lại tiền thì cũng chẳng mấy ai thích khoản tiền đầu tư đã bỏ ra chỉ thu về hòa vốn cộng với nếu đem khoản tiền đó đầu tư vào chỗ khác hay gửi ngân hàng cũng thu được lời không ít, thậm chí có nguy cơ không thu hồi vốn được nếu chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để hoàn lại tiền cho người mua nhà.

Thứ năm, rủi ro không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Có hai trường hợp không được cấp giấy chứng nhận:

Một là, dự án đã được đăng ký thế chấp hợp pháp thì khi có tranh chấp, thanh toán của bạn sẽ xếp sau quyền lợi của của bên nhận thế chấp, một điểm nữa là một dự án đã được thế chấp thì sẽ không thể làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Hai là, Chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật về xây dựng: chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, vi phạm quy định về cấp phép xây dựng, bất động sản được chủ đầu tư đang chào bán nằm không trong phạm vi cấp phép, chưa được Sở xây dựng và đầu tư xác nhận điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật. 

Khách hàng có thể liên hệ với chuyên viên tư vấn tại Luatsu1900.com, gọi 1900 6259 hoặc gửi thư điện tử tới lienhe@luatsu1900.com để được hỗ trợ.