Không có hợp đồng chuyển nhượng đất có được cấp sổ đỏ không? Làm thế nào để được cấp sổ đỏ khi không có hợp đồng?
Nhiều người dân khi tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì một vài lý do chưa hiểu biết pháp luật cũng như vì sự tin tưởng lẫn nhau mà khi lập hợp đồng chỉ có chữ ký hai bên mà không đưa đi công chứng, chứng thực hợp đồng, dẫn tới những tranh chấp sau này hay là gặp khó khăn trong vấn đề đi cấp “sổ đỏ”. Vì vậy, chúng ta cần nắm rõ các quy định về thủ tục chuyển nhượng đất để phòng tránh rủi ro cũng như các vấn đề phức tạp sau này.
Trước tiên, chúng ta cần hiểu những thuật ngữ pháp lí thường dùng trong lĩnh vực đất đai
“Mua đất” có nghĩa là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
“Sổ đỏ” chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1. Quy định của pháp luật hiện nay về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, theo Luật đất đai 2013, quy định tại điểm a, khoản 3, điều 167 như sau:
” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, về mặt hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Mặt khác, căn cứ Bộ luật dân sự 2015, điều 117 về 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
d) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy nếu không tuân thủ về hình thức của hợp đồng, tức là không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng như đã nói ở trên thì hợp đồng có thể bị vô hiệu.
Tuy nhiên, căn cứ khoản 2, điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, trong trường hợp này, kể cả hợp đồng không có công chứng, chứng thực thì khi hai bên đã thực hiện bằng hoặc hơn 2/3 nghĩa vụ (giao tiền, giao đất) của hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch vẫn có hiệu lực sau khi có quyết định công nhận của Tòa án.
2. Vấn đề về quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.
Căn cứ điều 82, Nghị định số 43/2014/NĐ –CP, sửa đổi bởi khoản 54, điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ –CP thì:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Từ quy định nêu trên có thể khái quát lại như sau:
- Trước 1/1/2008: người nhận chuyển nhượng khi đi đăng ký không phải giao ra bất kỳ giấy tờ gì cho cơ quan đăng ký
- Từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014: người nhận chuyển nhượng khi đi đăng ký chỉ cần giao ra các giấy tờ hợp lệ
- Từ ngày 1/7/2014: vấn đề có hiệu lực của hợp đồng như đã phân tích phía trên
Nếu còn thắc mắc hoặc cần tư vấn, vui lòng gọi chúng tôi
0 nhận xét:
Đăng nhận xét